宋卫平：将高负债进行到底

2009-12-25 19:24:23

来源: 时代在线网

凡是地产大亨、绿城中国董事长宋卫平看中的土地，必会落入他的囊中。宋卫平的赌性由此可见一斑。在市场行情仍不明朗的情况下，宋卫平甚至不惧绿城的高负债，继续玩着一场高地价与高房价的“赌局”。他相信高代价获取的土地，加上绿城一贯的高品质，只要项目快速变现定能获取高利润，甚至还高调宣称，将高负债进行到底。然而赌错了行情的绿城，差点断送了美好前程。撞上南墙后，宋卫平不得不对过往营销策略进行修正。

5月10日，宋卫平已经没有太多选择了，他从正处在管理层和教练组内讧的足球事业中抽身，率领绿城高层，召集起机构、媒体、投资者开了一场恳谈会。

恳谈会前，绿城运作了系列腾挪资金的财技，用以纾缓资金困局。5月4日，一笔高达4亿美元的高息债压境，让绿城险些陷入破产清算的危局。最终绿城用发行20亿元的信托计划获取资金，顺利度过这笔海外债务之劫。

但绿城并没有因此摆脱外界对其资金链的质疑。庞大的土地出让金以及明年5月份到期的23亿元可转换债，随时都威胁着绿城的现金流。

显然，宋卫平亲自出场抚慰各界关注绿城的人士，让市场上的质疑之声暂时平息下来。同时，今年前5个月，绿城已达百亿元的销售数据，至少也可以让宋卫平喘口气，有心情去观看中超联赛。

钱的用途就是买地

在债务危机之前，宋卫平也没料到事情会变得如此糟糕。

2008年房地产市场转冷前，宋卫平极少跟房地产媒体接触。他更多的时间是与足球界人士呆在一起，只要有绿城足球队的比赛，他几乎是每场必看。

4月21日，当绿城公告8.5折提前赎回一笔4亿美元的高息票据后，关于绿城深陷连环债务的传闻便愈传愈烈。但宋卫平对土地的追求依旧十分狂热。

当地房产业界人士向时代周报记者提及宋卫平时总会提及这样的场景：在杭州多个土地拍卖会上，都会看见身穿红色T恤的宋卫平，且每次都会高调出现。

2007年，地价高涨时期，手握重金的绿城疯狂拿地。

2007年5月，绿城中国联手葛洲坝、杭州康居投资两家公司，一掷34亿元在杭州拿地，之后又以12.6亿元竞得上海新江湾城地块。这两块地均是当时的“地王”。

2008年5月，宋卫平又一次出现在杭州第一场土地出让会现场，以21亿元的总价夺得杭州城西蒋村的1号、2号地皮，楼面价高达10666元/平方米。

两个多月后，蒋村10号地块拍卖之时，市场已开始传言，绿城很“差钱”。但绿城最终还是把此地块揽入怀中。不过，令人回味的是，宋卫平意外地没有去拍卖现场。绿城此次拍得的地块楼面价已降为7750元/平方米。

关于宋卫平重金押宝蒋村项目，有业内传言说，这是宋卫平与星河湾老板黄文仔的一个“赌局”。不过，知情人士称，绿城拿此地块实属无奈之举。绿城前期拍下的蒋村项目成本过高，“与其被别人低价拿走相邻地块，坐享成本优势，不如狠心一并拿下。”

宋卫平似乎也习惯了高价拿地，对于宋卫平来说，钱只有一个用途，那就是买地。“赌”性十足的他相信高代价获取的土地，加上绿城一贯的高品质，只要项目快速变现定能获取高利润。而在浙江地产圈内也流传，2006—2008年间，“凡是宋卫平看中想出手的地，必会落入他的囊中。”

这样的冒进风格，导致了绿城的高速度与高风险并存。2005年，由于中央各部委一系列的房地产宏观调控政策，使得一些迅速膨胀的房产企业受到影响，当时大量吃进土地的绿城也受到波及。后随着土地价格的飞涨，绿城囤积的大量土地又成为其高增长的利润保证。

这段历险经历增长了宋卫平对持有土地的信心。但杭州地价已不便宜，况且每次土地拍卖会上跟绿城“抬杠”的房产商也多。宋卫平要拿下自己看中的地，就得跟银行借钱。当着华平基金、华夏基金等多家股东机构和全国各家银行代表的面，宋卫平大胆放言：“别期望绿城的负债率会很低。”

去年，绿城的销售额无疑打击了宋卫平的拿地热情。杭州日渐稀少的土地项目出让，让宋卫平不得不和其他公司联营，屡次高价拿地。

分析人士认为，根据目前绿城的联营模式，绿城支付的土地成本不到30％，而获得的权益平均接近50％。当地地产界人士也透露：“对方主要是看中绿城的加工能力。”

宋卫平是个极端的产品主义者。绿城每个项目的卫生间装修，宋卫平都要认真检查。这种对产品质量上的精益求精，使得绿城在浙江的温州、台州等周边城市消费群体中培养了大批忠诚的“粉丝”。

绿城的黄金搭档

土地是这场“赌局”的资本。要想取胜，还得靠人。

在恳谈会上，宋卫平带队亮相的管理层中，多了罗钊明和曹舟南。

现年43岁的罗钊明是资深的地产商，曾担任世茂地产的首任总经理，创建北京香江国际发展有限公司。2007年底，该公司与刚完成香港IPO的远洋地产联手在杭州拱墅区拿下两幅地块。罗钊明也因此成为杭州地产圈的“名人”。

宋卫平在抢夺杭州多起地王的过程中，结识了罗钊明，并力邀其加盟。据绿城内部人士介绍，罗钊明虽然升任绿城中国副董事长，但其大部分时间基本上都在北京，负责绿城北京、安徽等地的项目开发。

绿城新任执行总经理曹舟南，曾担任过浙江省财政厅国综处副处长等职务，又在有资金实力和政府背景雄厚的国有企业浙江铁投担任过高管。宋卫平起用曹舟南，就希望他能改善绿城的融资环境。

在罗钊明和曹舟南之前，宋卫平与绿城常务副董事长寿柏年的搭档，一直被视作绿城的“黄金搭档”。寿柏年与宋卫平同是杭州大学77级历史系毕业。

而在绿城管理层中，也多见宋卫平的同学校友。例如绿城副总经理裘剑平是杭州大学历史系78级的毕业生。宋卫平所在的杭州大学77级两个班级中，曾涌现了10多位知名地产商，包括南都集团董事长周庆治、钱塘房产集团有限公司董事长路虹等。这种同窗之谊体现在宋卫平的创业历程中。

据杭州业内人士介绍，早年的时候，宋卫平与路虹曾是紧密合作的创业伙伴，共同度过了宋卫平早期创业的艰难日子。后来因各自事业规划等因素，两人单飞，宋卫平开创了绿城，路虹成立了钱塘房产集团有限公司。

1998年4月，宋卫平遇到了事业上极为重要的合作伙伴寿柏年。此后的10多年间，两人没有分开过，共同见证绿城的成长。在具体分工上，宋卫平主要负责绿城的发展策略、监督项目规划、设计和市场营销，寿柏年主要负责绿城的整体业务运作及财务管理。

绿城的成长，主要得益于宋卫平的“义气”，让他在绿城的发展路上总能遇到跟自己抱团的人。同时他也是一个疾恶如仇的人。

所以，他不允许自己辛苦赚来的钱被糟蹋。这在一定程度上也促成了他“舍得一身剐，也要把皇帝拉下马”的精神，出面举证，引爆了轰动了全国的足球黑哨事件。据依据该事件写就《黑哨》一书的新华社记者杨明称，为揭足球腐败黑幕，面对牵涉面众多的涉黑群体，宋卫平除了嚷嚷要掀桌子，甚至“做好坐牢的准备”。

绿城员工也向时代周报记者透露，宋卫平的确是一个“非常热爱足球的人”，即使在今年楼市行情难以预测的情况下，宋卫平为绿城足球俱乐部制订的预算也达到3500万元。

怒斥万科带头降价

然而，眼前的这个局，宋卫平并不是胜券在握。

在罗钊明加盟绿城之前，宋卫平多次强调“绿城是中国最具品质的地产商，而不是之一”，宋卫平认为高端项目获取的利润更为可观。但去年的市场调整导致的变化，让他感觉有些“赌”错了行情。

他甚至把市场的逆转怪罪于万科的“搅局”。

2008年9月，万科在杭州掀起降价风潮，一批杭州本地的中小开发商也相继加入万科的队伍中。宋卫平对此很是恼火，公开表态绿城绝不降价。

在这场与外来地产大鳄万科的交锋战中，绿城因为坚守不降价策略，使其最终成为一个战略失败者。去年下半年，绿城才卖了50亿元。据业界透露，在绿城一次内部营销策略大会上，宋卫平破口大骂曾经被列为绿城学习榜样的万科。5月10日的恳谈会上，宋卫平再次指责国内某些地产龙头不该掀起降价风潮。

宋卫平认为，绿城的设计水平、产品品质早已把各类竞争对手抛于身后，高质量绝对配得起高价格。

另外，由于绿城在杭州的江湖地位，也注定了它不能随意降价。去年10月14日，在杭州市政府颁发“救市24条”的同时，浙江省建设厅下发了另一个文件，核心内容就是暗示房产商不要降价。爱讲“义气”的宋卫平很愿意配合当地政府不降价的指导方针”。

万科带头降价，显然破坏了以绿城为首的杭州不降价房产商联盟。但骂归骂，市场的东西最终还是要靠市场解决。宋卫平开始对过往营销策略进行修正。罗钊明的出现，除了对北方市场的开拓，也有绿城营销发展战略上的考虑。

罗钊明提出的绿城中国未来数年要“高筑墙，广积粮，勤换仓，要称王”的想法，与宋卫平新的思路不谋而合。宋卫平也继续回归到其“儒雅”风范，点明要把“销售”摆上绿城2009年三大工作重点的首位。

这样的策略转变，已经有所显示，据绿城提供给时代周报的数据，截至5月10日，绿城的总销售额已超100亿元，提前完成半年度销售计划指标。