汤臣一品之殇

2019-08-15 17:03:30

来源: 时代在线

汤臣一品，这个“史上第一豪宅”以逾11万元/平方米的天价开盘4年来，吆喝虽高，应者却始终寥寥；迄今不过成交的4个超级大买家，亦因身份过于神秘玄虚，被业界诟病为虚假的买卖；顶着炫丽的光环，汤臣一品至今无法放下身段，降价与否、左右为难；更关键的是，此项投资高昂、回报期空前拉长的买卖，谁来最终为它埋单？

“你是说从冷冻库到冷藏库吗？”听到近期上海高端物业成交有所回暖的传闻，上海楼市知名专家蔡为民惊叹道。

孰不知，近期正是因为一则跟他有关的消息，给平静的上海楼市带来了不大不小的震荡。近日有媒体称从蔡为民处获悉，汤臣一品最近成交了一套单价仅6.8万元/平方米的房源，该价格相对汤臣一品2005年开盘时对外公布的11万元/平方米的天价下降了约38%，接近六折销售。

消息一出，上海豪宅市场一片哗然。，汤臣一品不得不发表特别声明澄清：“汤臣一品在2009年并未有任何成交。”

汤臣一品的高定价虽然在上海高端物业中并不具备代表性，但其处境却是如今上海整个高端物业市场的真实写照。上海楼市陷入低潮以后，上海高端物业交投冷清，曾经偏离市场中枢的定价，随之大幅下降。

“目前仍处高位的房价，下调还将持续。”易居房地产分析师薛建雄说道。

4年仅售4套

汤臣一品是由汤臣集团（00258.HK）出品，和黄浦江一路之隔，四周被东方明珠塔、上海金茂大厦、上海环球金融中心、花旗集团大厦等高级写字楼和酒店包围。小区由两栋40层和两栋44层的精装修公寓组成，最小的户型面积为，最大的，目前在售的是小区中的A栋，在租的为小区中的B栋。

汤臣一品开始预售，当时标价为11万元/平方米，地下车位的总价更是开出52.5万元的高价。与周边高档物业5万－7万元/平方米的水平相比，其最低价格已脱离了周边高档物业的最高水平，造成其数年来销售状况的冷落，成交次数屈指可数。

开盘后一直到2006年8月，汤臣一品才成功售出了第一套A栋3801室的复式房，据称是被一东南亚买家以1.3亿元价格买下，单价13万元/平方米，总面积。同年11月，一名为“古”的台湾人以单价11.5万元/平方米，购得一套、总价6900万元左右房源。

2007年2月，汤臣一品以14.21万元/平方米的价格售出了第三套房，买家名叫“李放”，汤臣一品刷新了此前由它自己创下的13万元/平方米的中国住宅最贵纪录。

此后，汤臣一品有近半年没有成交。直到去年7月，汤臣一品再售出一套近的公寓，此次成交房源仍然位于A栋楼，成交均价为12.9万元/平方米，一起成交的还有一个均价为1.335万元/平方米的地下车位，该买家共计支付约7761万元。据悉，该套房源买家是上海本地人，也是汤臣一品第一个内地买家。

这几次交易的促成，在此次汤臣一品的声明中也可以看到。在声明中，汤臣一品称自上市至今，累计销售4套房源（均为A栋中的单元），成交单价在11.5万－14.2万元/平方米人民币之间。

时代周报记者在上海房地产交易中心网站查询的结果也显示，汤臣一品已售住宅套数为4套，最后一套的签约时间是2008年7月。

虚拟的买家

上海房地产交易中心网站还显示，其中有3套房是属于定金逾期住宅。此前，市场就对汤臣一品是否存在“虚拟交易”产生质疑，但是都因没有确切的证据而不了了之。2007年12月，在房地产市场秩序专项整治活动中，汤臣一品被列入上海市房地产管理局的“专项检查”名单，并受到了处罚。上海市房地产管理局发布的信息认为，汤臣一品开盘以来，“社会舆论反响强烈，有价格虚高、捂盘惜售的嫌疑，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。”汤臣集团随即发布“澄清公告”自辩予以回应，表示“网上撤销3套定金合同”，是因为单一买家撤销了3次。

无可质疑的是，在将近4年的时间里，汤臣一品仅仅售出了4套房源。汤臣一品销售不畅，在一定程度上是由于其高房价所致。事实上，汤臣一品拿地成本并不高。根据该项目公司汤臣海景花园有限公司的工商资料，1995年，汤臣从上海富都世界发展有限公司手中以5820万美元买下这块地，楼面地价仅为485美元/平方米，

“汤臣一品售价如此高，只是为了显示其楼市标杆地位，并不具备参考价值。有些东西的确不能仅仅用成本来衡量。”一上海地产界人士透露。

而据汤臣一品相关负责人称，汤臣一品卖的就是无敌江景，它的4栋楼，220户，每一户都可以看黄浦江。

尽管多数房产商在上海楼市转冷后，采取明降或暗自折扣方式进行促销，但汤臣一品对外仍然坚持不降价策略，“经济形势不好的情况下，能买豪宅的人手头普遍较紧，购买力下降，因此降价也不会得到很大的效果，而汤臣担心降价引发市场对其堆砌品质及高定价的怀疑。”上述地产界人士说道。

据该人士透露，汤臣一品房子没卖掉囤着，需要有很大的资金成本，而且溢价太多，税费也很高。

而根据汤臣集团2008年中期业绩报告，公司业绩并不如人意。其中期业绩报告显示，截至2008年6月底，集团实现净利润4.8997亿港元，但若是撇除投资物业公平值变动，该公司上半年的税前盈利将从2007年的2.1145亿港元大幅缩水84%至3324万港元。去年物业发展及投资成为汤臣集团最大利润来源。特别是汤臣上海浦东高尔夫球会占集团收益总额约29％。而以往对集团业绩贡献颇多的上海锦江汤臣洲际大酒店，由于入住率的下降而收益下降。集团第二大主要收入来源的证券买卖业务也因2008年香港股市调整出现1309万港元的亏损。

而据业内人士介绍，汤臣湖庭花园第一期2008年至今将为集团带来约7.77亿元的销售收入，这将一定程度上缓解由于汤臣一品滞销而带来的资金压力。

虽然在上海楼市拐点后，汤臣一品坚称不会降价出售。但目前市场上已有传闻，汤臣针对熟客会给出7万元/平方米左右的单价，这一说法遭到汤臣集团的否认。

但此次“六折售房”事件的发生，同时也显示了随着市场环境的改变，汤臣方面的态度已有所变化。蔡为民告诉时代周报记者，今年1月份，他和几个从台湾来的上市公司老总在浦东打完球，然后去看了汤臣一品C栋和D栋的房子。这两栋房子不是临江的，景观相对不是很好。“其中有人出价6.8万元，当时汤臣一品的态度很暧昧，大家还以为能成交。”蔡为民说道。

沪豪宅举步维艰

有价无市的状态，让汤臣一品不不作出策略上的调整。去年5月，汤臣一品改售为租，以每套最低7.5万元/月的租金对外出租。

据汤臣集团企划部小姐介绍，除了已经售出的4套房源，汤臣一品B栋对外出租的月租金为7.5万至12万元人民币，目前已经累计租赁12套。

相对于B栋40层的单位，这样的出租率并不如人意。据小姐透露，目前汤臣一品C栋和D栋仍无出租或者出售计划，“但我们B栋出租率马上会上升，已有不少客户在洽谈了。”

这也是上海多数高端物业应付危机所采取的权宜之计。为吸引投资者，上海中高档楼盘多数是通过降低配套标准来达到降价的目的，而高楼盘则是试图通过提高物业服务和装修标准，来保持或提升租金回报带动销售。

不过受国际金融环境影响，高端酒店公寓的主力租客—跨国企业中的驻沪外籍员工已经明显减少。从汤臣一品B栋目前租客租赁的房源楼层也可以看出，外企高管的租房预算亦有减少。租客无法承担高端楼盘租金压力，开始向中端甚至低端物业转移。汉宇地产市场部的数据显示，目前陆家嘴区域内高端楼盘租赁房源空置率明显提升，租金也下滑了近20%。

陷入销售困境的上海高端物业绝不只是汤臣一品一家。

薛建雄告诉记者，一批此前在市场火爆时定价高达5万－8万元/平方米的物业，已经重新回到了3万元/平方米甚至更低的价位。

据上海台庆房产经济有限公司提供的数据，位于浦西新天地板块的翠湖天地御苑今年成交的两套住宅单价分别为4.64万元/平方米、5.03万元/平方米，而其2008年成交的12套房子均价为6.9万元/平方米，最高的一套单价达到10.64万元/平方米。而豪宅云集的浦东陆家嘴区域，某些二手房价格已有低至近2万元/平方米的。

上海豪宅市场消费群体主要以温州人、台湾人、海外基金为主。“豪宅对他们来说不是刚性需求，纯粹是投资或者投机，所以目前他们仍以观望为主，不着急出手。”蔡为民表示。

蔡为民也认为，上海豪宅市场在今年第三、第四季度才有可能回暖。