200亿扫楼 潘石屹上海圆梦

5月8日下午，SOHO中国董事会主席潘石屹以他惯有的装束，白衬衫、条纹领带、黑色西装，站在中关村SOHO售楼处笑着应对拥挤的人群。

签名售书、香槟红酒、现场抽奖，SOHO中国走出北京东区CBD的第一个商业楼盘项目的开盘仪式进行得热闹非凡。全天共签约人民币6.35亿元，看着这样的数字，潘石屹脸上笑意更浓。

对于手握200多亿元现金的潘石屹来说，该发愁的恰好是手中有钱，但短时间内难以找到合适的后继项目。前不久，潘石屹就放出消息，将进军上海，收购现成项目包装出售，但此后一直没有进一步的消息。

项目“停顿”

2008年，房地产市场步入寒冬，潘石屹还有足够的资本为SOHO中国没有多余的土地而庆幸。然而进入2009年以后，市场形势转好，项目难以为继，土地储备捉襟见肘，将成为SOHO中国的软肋。

据SOHO中国2008年年报，截至去年年底，SOHO中国目前有6个在建项目，包括光华路SOHO、三里屯SOHO、SOHO北京公馆以及光华路SOHOⅡ以及新收购的中关村SOHO和朝阳门SOHO。公司在建和开发项目面积仅为107.98万平方米。2008年，SOHO中国共完成光华路SOHO和SOHO北京公馆两个项目的建设，建筑面积共142416平方米；另外收购了朝阳门SOHO和中关村SOHO两个项目，建筑面积共424142平方米。

去年SOHO中国的预售额主要来自三个项目：三里屯SOHO、光华路SOHO和SOHO北京公馆。但截至去年底，三个项目已售面积占可售面积比例分别为40％、99％、42％。朝阳门SOHO项目一期，约12万平方米收购前已完工，其中5.3万平方米于项目收购前已售。日前开盘的中关村SOHO也是一个几近完成的商业项目，规模比较小，总建筑面积为5.8万平方米。

另外，被视作SOHO中国在香港成功上市筹码的前门项目，由于涉及大量的历史文化遗产，目前也没有进展。但是，在SOHO中国的年报中，却对前门项目只字不提。3月14日的业绩报告会上，潘石屹承认：“前门项目仍然无法装入到上市公司里面。”这一地块未能如期入市，打乱了SOHO中国上市后的一些部署。

其实，纵观SOHO中国的发展历程，其一直局限于北京的CBD、三里屯等商业地产项目上，而且这些项目是高度稀缺的。如果不尽快开拓新的项目，SOHO中国将面临“无米下炊”的尴尬。

潘石屹曾经表示，在上市之后的两三个月，公司也曾制定了由一个北京地方公司向全国性房地产企业跨越的战略计划。除了北京、上海之外，公司还将向另外5个一、二线城市扩张。但2008年年初，楼市下行趋势明显，公司取消了向其他5个城市的战略扩张，只专注京沪两地。在去年大半年的时间里，SOHO中国没有购进一块土地和一个项目。

而在土地扩张方面，SOHO更是采取小心谨慎的态度，这使得公司的负债比率一直控制在一个极度安全的水平。截至2008年年底，SOHO净负债率为-46.2%，处于净现金状态。

这种过度防御的策略，让SOHO中国在去年的经济危机中免受资金链的困扰，但同时也影响到了SOHO中国的业绩表现。

抄底时机到来

10年来，潘石屹一直梦想进入上海，铺开SOHO中国系列产品。今年，他终于可以圆梦了。

截至去年年底，SOHO中国的账面现金和存款有107亿元。3月份，公司又从中国银行北京分行获得百亿的兼并贷款授信，仅这两项的可用资金就已超过200亿元。

眼见京沪核心地段商业物业价格缩水50%，手握200亿元的潘石屹表示，他的收购时机到了。

3月14日，在SOHO中国业绩报告说明会上，潘石屹表示，SOHO中国已确定将把投资转向上海，目前看中的项目主要是外资正在抛售的项目，这些项目均在上海黄金地段，而且价格比较优惠。

这是潘石屹两年前表态放弃上海市场之后，第一次重新公开表示要进军上海。

SOHO中国上市前后，潘石屹又曾多次前去上海寻找项目。即使金融危机到来，SOHO中国在去年采取了“冬眠战略”，但也曾派出高层考察上海市场。SOHO中国内部人士介绍，公司前几年因为市场形势、价格等问题，都和上海市场失之交臂。

潘石屹表示，近期关注的上海项目，均在上海外滩、陆家嘴、南京路、淮海路等核心地段。潘石屹认为，现在SOHO中国谈的项目价格与2007年底相比，跌了一半，此次金融危机，可能就是SOHO中国进入上海的机遇。而过去几年，谁也不愿意将繁华地段的项目出手。

SOHO中国内部人士告诉记者，公司已经在上海市场洽谈的项目共有8个，但目前并没有出现有确定意向的项目。

潘石屹在年报中写道，对房地产而言，最重要的有两点：地段和产品的类型。潘石屹认为，繁华地段的土地和项目只有在金融危机发生时才可能给SOHO中国提供最佳的取得机会。

北方客户“移植”上海？

今年4月，潘石屹终于出手了。

前不久，有消息热议SOHO中国正在和摩根士丹利洽谈收购东海广场。

东海广场被称为上海第一烂尾楼，地处上海CBD核心地段，曾多次转手。2006年，摩根士丹利以19.6亿元的价格从绿城集团手中购得东海广场。

早在市场传出潘石屹洽谈该项目前，相关人士就曾向本报记者透露，有多家外资基金在跟大摩洽谈东海广场的收购，但最终都因为价格问题无疾而终。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者，虽然外资因资金问题而出售名下物业，但是大家都在博弈，不坚持到最后时刻可能不会出手。

陆骑麟认为，上海建造两个中心对高端写字楼的需求也是较大的，但价格问题也是市场交易双方最主要的问题。市场消息称，由于大摩出价过高，潘石屹希望能以大摩出价一半的价格拿到东海广场，双方争持不下。

而业界人士对上海的商业地产目前的形势并不乐观。高力国际研究与咨询部董事李庆贤对记者表示，虽然宏观经济情况向好，商业地产形势整体好转，但办公楼市场供大于求，供应速度增长过快，仍然没有回暖。一些写字楼为扩大招租率，不得不降低租金，具有下行压力。

“今年年初，虽然有海外房地产基金出现在上海的商业地产市场上，但看的多真正出手的不多。”李庆贤说道。

这种不明朗的市场形势无疑增加了SOHO中国进军上海的变数。SOHO中国过分集中和狭窄的目标客户群，也将是其在上海市场发展的一个制约。SOHO中国开发的商业地产主要以销售为主。SOHO中国去年预售金额约为77亿元，其中90%均来自三里屯项目的销售。而这一项目的主要客户是来自山西、内蒙古、河北的煤矿资源型企业老板，潘石屹曾称其为“晋察冀”的能源商人。

在这一轮金融危机中，这部分商人的生意已经遭遇很大的打击。现在，他们能否大手笔地买进投资类物业，将直接决定着像SOHO中国这样主打投资产品公司的业绩。

而且，潘石屹的销售团队还将面临一个问题：南方市场的消费习惯和投资偏好迥然不同。业内人士表示，SOHO中国预计收购的上海项目，可能很难“移植”北方客户作为主要销售对象。届时，潘石屹必将面临新的挑战。

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