• 起死回生跻身三甲 恒大重启IPO

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-15 22:06:45
  • 恒大集团董事局主席许家印说:“只要资本市场条件成熟,我相信恒大重启IPO只是时间问题。”

    710,恒大地产集团首个酒店精品力作恒大酒店开业。

    现场嘉宾阵容豪华,新世界集团主席郑裕彤、华人置业最大股东刘銮雄、英皇集团主席杨受成等商界大佬亲临捧场,美林、高盛、瑞信等国际投行代表也悉数现身。

    华人第一国际巨星成龙、刘亦菲、范冰冰、容祖儿、蔡卓妍组成的超豪华明星阵容到场助阵。

    而在开业庆典上,恒大集团董事局主席许家印大谈20083月终止上市以来,恒大经历的酸甜苦辣,并高调宣称,今年要销售300亿元,到年底实现土地储备5000万平方米。

    依稀让人感觉,许家印试图借这次展示机会,向众多资本大佬们提前进行一次上市路演。

    生死一周

    去年3月,恒大宣布上市折戟之后,即饱受资金链断裂危言的冲击。彼时,许家印最大的愿望,就是尽快带领恒大走出危机。

    在许家印看来,恒大地产2008年遇到了“两个寒冬”:国际金融危机以及宏观调控带来的地产寒冬、上市折戟则成为恒大地产的另一个寒冬。

    2007年,恒大地产启动香港上市计划。2008313,恒大地产在香港公开招股。其招股书显示,恒大地产总共发售约29.61亿股股份,招股价介于每股3.5-5.6港元,募集资金最多为165.76亿港元。

    但恰逢国际金融危机爆发。仅仅一周之后,2008320,恒大地产在香港联交所网站发布公告,宣布中止上市计划。

    许家印透露,去年中止上市之时,恒大地产的土地储备已经由2006年初的310万平方米,增加到4500万平方米,在建面积达到906万平方米,32个工地在施工,平均5天一层楼。更为严重的是,“在2008101之前, 恒大有33个楼盘在建,其中只有3个楼盘在销售,30个楼盘只投入不产出。”而这一切,需要巨大的资金支撑。

    “突然上市停止就意味着资金缺口在120亿-150亿元之间,对于一个企业来说的的确确非常困难。”回想去年3月的“生死一周”,许家印仍心有余悸。

    当时,有两条路摆在许家印面前。20083月,恒大在全国达到预售标准并已取得预售证的面积有280万平方米,如果当即开盘发售即可实现回款,即所谓的“卖工地”;另一条路就是“卖项目”,谋求项目合作,这是资金来得最快也最便捷的方式。以恒大当时的规模,可以用30%-50%的项目合作来解决公司的现金流。

    “卖地就是卖儿卖女,卖胳膊卖腿。公司决策所有的土地一块不能卖。”许家印说,提前开盘也被集团否决,“不达到标准不能开盘。”

    320,决定暂缓上市当晚,许家印等人在美国开了一个通宵的电话会议,决定合理调整工程建设速度,采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针。

    随后,许家印前往香港,于当年6月引入美林、德意志银行、淡马锡、科威特投资局、新世界等几家国际顶尖的大型投资者入股恒大,融资5.6亿美元。许家印所付出的代价是,让渡了公司16%的股份,个人股权被稀释。当然,正是这笔融资让恒大“起死回生”。

    调高目标

     2008101,恒大做出了一个让业界侧目之事:全国12个城市18个楼盘同时开盘,“小黄金周”里赚回现金50亿元。

    当时,中国房地产市场还在低迷中前行,很多房企在苦苦寻找出路,业界的疑惑是:恒大是如何破局的?

    “去年6月的成功融资解决了恒大暂时的困难,并且勉强维持到去年101日,全国18个楼盘同时开盘。”许家印透露。

    50亿元的“真金白银”无疑缓解了恒大眼前的危难,更为重要的是,2008101以后,恒大彻底改变了原来只有3个楼盘销售供应30个楼盘建设的局面,变成了21个楼盘在售。许家印坦承:“每天都可以收钱,这样大大缓解了我们的压力。”

    更让业界侧目的是,通过“开盘必特价,特价必升值”以及“成本价销售”的营销策略,恒大地产2008年实现销售收入118亿元,首次跻身中国地产“百亿俱乐部”。

    许家印还透露,今年上半年,恒大开工在建面积1006万平方米,完成签约金额112亿元,销售127亿元,在国内开发商中排名前五,成为唯一过百亿大关的未上市房企;实现销售面积265万平方米,在克而瑞(中国)的半年榜单中,紧随万科、保利之后,位列国内房企三甲。

    短短3个月时间,恒大就调高了多项公司目标。

    76,许家印提出,下半年要实现销售金额180亿元,全年完成300亿元的销售目标;实现新开工面积500万平方米,到年底在建工程面积1500万平方米;年底实现土地储备5000万平方米左右;目前在建项目共33个,其中已开盘在售项目25个,其余8个在建项目计划在今年年底前陆续开盘销售。而在4月,恒大提出今年的销售目标是238亿元;今年的土地储备指标是4000万平方米。

    敢于上调销售目标和土地储备指标,无疑是有上半年的业绩做支撑。而恒大的财务数据显示,截至630,集团公司资产负债率为71%,公司现金余额48亿元,已销售未回款金额33亿元,合计达到81亿元。

    从去年饱受“资金链断裂”危言冲击,到如今手握“重金”,恒大经历了一场“非生即死”的考验。

    上市之梗

     如果没有IPO的梦想,恒大的“寒冬”也不会如此之冷。

    1996年成立的恒大,2006年时土地储备只有310万平方米,2008年增至近4400万平方米,三年增长了14倍;

    2006年,恒大在建工程面积是70多万平方米,2008年这一数字是735万平方米,增长了10多倍;2006年,恒大踞守在广州和佛山两个城市,2008年已经拓展到23个城市。

    如此“大跃进”,皆为上市铺路。但20083月上市未果,让许家印和恒大体验了一次如鲠在喉的感觉。

    虽然去年3月宣布中止上市计划至今,恒大并没有公开宣称重启这一计划,但许家印向时代周报记者表示:“只要资本市场条件成熟,我相信恒大重启IPO只是时间问题。”这意味着,恒大并没有放弃IPO计划,只是等待时机而已。而事实上,近期恒大的一系列极其高调的宣传策划活动,被业界认为是其为重启IPO制造声势。

    媒体报道,国际投行美林将在715-17日组织一次内地上市地产公司的考察之旅。在为期三日的旅程中,香港基金经理除了参观中海、万科等公司的楼盘外,还将受邀参观恒大地产位于广州、成都和重庆的“三城六盘”。

    资料显示,经过3次增资,美林总共在恒大身上投入了约3.1亿美元,拥有近8%的股权。此外,德意志银行通过两笔投资,合共投入1.03亿美元。而新世界集团创办人郑裕彤投资入股1.5亿美元,拥有恒大3.9%的股权。

    业界认为,在IPO这件事上,拥有恒大股权的投资机构及投资人与许家印一样急不可待,因为只有恒大早一天上市,投资机构及投资人才能早一天获利。所以,投资机构及投资人会尽最大可能地“帮助”恒大。

    而恒大也不错过向这些投资者“展示自己”的机会。业界认为,这是恒大的高调“暗示”。

    许家印:非议和赞许并存

    在以“低调”著称的华南地产界,许家印是个另类的高调者,这让他受到的非议和赞许一样多。

    但在差不多一年的时间里,许家印却不得不选择沉默。20083月,上市未果,恒大被质疑资金链出现问题,许家印一直没有正面回应。“有很多东西我们没法说,不知道怎么说。”许家印坦承。

    随后的3个月里,许家印一直在香港“找钱”,6月份终于融到5.6亿美元的“救命钱”。这3个月的时间里,许家印在香港做了些什么?与中国首富擦身而过的他心里想到了什么?他又是如何游说资本大佬们欣然掏钱的?许家印始终没有透露。

    一直到今年3月的“两会”, 许家印再度高调露面,谈企业的合理利润,谈解决城镇低收入家庭住房问题等。此时,恒大已经在2008年实现118亿元的销售额,首次跻身中国地产“百亿俱乐部”。

    今年上半年,恒大完成销售额127亿元,成为唯一过百亿大关的未上市房企,许家印在媒体上公开露面的频率更高了。一位记者发现,如今与恒大沟通比去年顺畅多了。

    710的“恒大合作伙伴交流会”上,许家印建议记者们都看看《恒大学习报》合订本,其中收录了他在恒大12年的所有讲话,共计30多篇,“可以更好地了解恒大。”

    但对许家印而言,高调是高调者的通行证。

    今年522日,在郑州市某媒体的封面上,恒大高调刊登出一则醒目的广告:寻求地产开发项目。有观点认为,此举有“商业炒作”之嫌。事实上,在2004年,恒大计划向全国拓展之前,就开始向全国二线城市派出首批58位员工寻找土地项目。至今,恒大的土地储备已经达到4500万平方米。许家印近期更高调表示,今年底恒大的土地储备将达到5000万平方米。

    而类似的“高调”还有很多,比如恒大曾在许多同行大幅裁员时逆市招聘,在资金紧张时为慈善捐款。更广为人知的高调是他与娱乐圈的良好关系。去年101日,恒大18个楼盘同时开盘,数十位一线娱乐明星出现在各开盘现场——“无明星,不开盘”几乎成为恒大的惯例。尽管有人对如此“老土”的做法很不屑,但明星效应加上成本价销售策略,确实为恒大带来了真金白银。

    成者王侯,非议者会继续非议,赞许者不会停止赞许,但恒大的市场表现还是为许家印加了分。正如一位媒体记者所言,恒大的核心竞争力就是“许家印”三个字,而如何让这一核心竞争力长久保持下去,则是摆在许家印面前一大考验。

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