起死回生跻身三甲 恒大重启IPO

7月10日，恒大地产集团首个酒店精品力作恒大酒店开业。

现场嘉宾阵容豪华，新世界集团主席郑裕彤、华人置业最大股东刘銮雄、英皇集团主席杨受成等商界大佬亲临捧场，美林、高盛、瑞信等国际投行代表也悉数现身。

华人第一国际巨星成龙、刘亦菲、范冰冰、容祖儿、蔡卓妍组成的超豪华明星阵容到场助阵。

而在开业庆典上，恒大集团董事局主席许家印大谈2008年3月终止上市以来，恒大经历的酸甜苦辣，并高调宣称，今年要销售300亿元，到年底实现土地储备5000万平方米。

依稀让人感觉，许家印试图借这次展示机会，向众多资本大佬们提前进行一次上市路演。

生死一周

去年3月，恒大宣布上市折戟之后，即饱受资金链断裂危言的冲击。彼时，许家印最大的愿望，就是尽快带领恒大走出危机。

在许家印看来，恒大地产2008年遇到了“两个寒冬”：国际金融危机以及宏观调控带来的地产寒冬、上市折戟则成为恒大地产的另一个寒冬。

2007年，恒大地产启动香港上市计划。2008年3月13日，恒大地产在香港公开招股。其招股书显示，恒大地产总共发售约29.61亿股股份，招股价介于每股3.5-5.6港元，募集资金最多为165.76亿港元。

但恰逢国际金融危机爆发。仅仅一周之后，2008年3月20日，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。

许家印透露，去年中止上市之时，恒大地产的土地储备已经由2006年初的310万平方米，增加到4500万平方米，在建面积达到906万平方米，32个工地在施工，平均5天一层楼。更为严重的是，“在2008年10月1日之前， 恒大有33个楼盘在建，其中只有3个楼盘在销售，30个楼盘只投入不产出。”而这一切，需要巨大的资金支撑。

“突然上市停止就意味着资金缺口在120亿-150亿元之间，对于一个企业来说的的确确非常困难。”回想去年3月的“生死一周”，许家印仍心有余悸。

当时，有两条路摆在许家印面前。2008年3月，恒大在全国达到预售标准并已取得预售证的面积有280万平方米，如果当即开盘发售即可实现回款，即所谓的“卖工地”；另一条路就是“卖项目”，谋求项目合作，这是资金来得最快也最便捷的方式。以恒大当时的规模，可以用30%-50%的项目合作来解决公司的现金流。

“卖地就是卖儿卖女，卖胳膊卖腿。公司决策所有的土地一块不能卖。”许家印说，提前开盘也被集团否决，“不达到标准不能开盘。”

3月20日，决定暂缓上市当晚，许家印等人在美国开了一个通宵的电话会议，决定合理调整工程建设速度，采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针。

随后，许家印前往香港，于当年6月引入美林、德意志银行、淡马锡、科威特投资局、新世界等几家国际顶尖的大型投资者入股恒大，融资5.6亿美元。许家印所付出的代价是，让渡了公司16%的股份，个人股权被稀释。当然，正是这笔融资让恒大“起死回生”。

调高目标

 2008年10月1日，恒大做出了一个让业界侧目之事：全国12个城市18个楼盘同时开盘，“小黄金周”里赚回现金50亿元。

当时，中国房地产市场还在低迷中前行，很多房企在苦苦寻找出路，业界的疑惑是：恒大是如何破局的？

“去年6月的成功融资解决了恒大暂时的困难，并且勉强维持到去年10月1日，全国18个楼盘同时开盘。”许家印透露。

50亿元的“真金白银”无疑缓解了恒大眼前的危难，更为重要的是，2008年10月1日以后，恒大彻底改变了原来只有3个楼盘销售供应30个楼盘建设的局面，变成了21个楼盘在售。许家印坦承：“每天都可以收钱，这样大大缓解了我们的压力。”

更让业界侧目的是，通过“开盘必特价，特价必升值”以及“成本价销售”的营销策略，恒大地产2008年实现销售收入118亿元，首次跻身中国地产“百亿俱乐部”。

许家印还透露，今年上半年，恒大开工在建面积1006万平方米，完成签约金额112亿元，销售127亿元，在国内开发商中排名前五，成为唯一过百亿大关的未上市房企；实现销售面积265万平方米，在克而瑞(中国)的半年榜单中，紧随万科、保利之后，位列国内房企三甲。

短短3个月时间，恒大就调高了多项公司目标。

7月6日，许家印提出，下半年要实现销售金额180亿元，全年完成300亿元的销售目标；实现新开工面积500万平方米，到年底在建工程面积1500万平方米；年底实现土地储备5000万平方米左右；目前在建项目共33个，其中已开盘在售项目25个，其余8个在建项目计划在今年年底前陆续开盘销售。而在4月，恒大提出今年的销售目标是238亿元；今年的土地储备指标是4000万平方米。

敢于上调销售目标和土地储备指标，无疑是有上半年的业绩做支撑。而恒大的财务数据显示，截至6月30日，集团公司资产负债率为71%，公司现金余额48亿元，已销售未回款金额33亿元，合计达到81亿元。

从去年饱受“资金链断裂”危言冲击，到如今手握“重金”，恒大经历了一场“非生即死”的考验。

上市之梗

 如果没有IPO的梦想，恒大的“寒冬”也不会如此之冷。

1996年成立的恒大，2006年时土地储备只有310万平方米，2008年增至近4400万平方米，三年增长了14倍；

2006年，恒大在建工程面积是70多万平方米，2008年这一数字是735万平方米，增长了10多倍；2006年，恒大踞守在广州和佛山两个城市，2008年已经拓展到23个城市。

如此“大跃进”，皆为上市铺路。但2008年3月上市未果，让许家印和恒大体验了一次如鲠在喉的感觉。

虽然去年3月宣布中止上市计划至今，恒大并没有公开宣称重启这一计划，但许家印向时代周报记者表示：“只要资本市场条件成熟，我相信恒大重启IPO只是时间问题。”这意味着，恒大并没有放弃IPO计划，只是等待时机而已。而事实上，近期恒大的一系列极其高调的宣传策划活动，被业界认为是其为重启IPO制造声势。

媒体报道，国际投行美林将在7月15-17日组织一次内地上市地产公司的考察之旅。在为期三日的旅程中，香港基金经理除了参观中海、万科等公司的楼盘外，还将受邀参观恒大地产位于广州、成都和重庆的“三城六盘”。

资料显示，经过3次增资，美林总共在恒大身上投入了约3.1亿美元，拥有近8%的股权。此外，德意志银行通过两笔投资，合共投入1.03亿美元。而新世界集团创办人郑裕彤投资入股1.5亿美元，拥有恒大3.9%的股权。

业界认为，在IPO这件事上，拥有恒大股权的投资机构及投资人与许家印一样急不可待，因为只有恒大早一天上市，投资机构及投资人才能早一天获利。所以，投资机构及投资人会尽最大可能地“帮助”恒大。

而恒大也不错过向这些投资者“展示自己”的机会。业界认为，这是恒大的高调“暗示”。

许家印：非议和赞许并存

在以“低调”著称的华南地产界，许家印是个另类的高调者，这让他受到的非议和赞许一样多。

但在差不多一年的时间里，许家印却不得不选择沉默。2008年3月，上市未果，恒大被质疑资金链出现问题，许家印一直没有正面回应。“有很多东西我们没法说，不知道怎么说。”许家印坦承。

随后的3个月里，许家印一直在香港“找钱”，6月份终于融到5.6亿美元的“救命钱”。这3个月的时间里，许家印在香港做了些什么？与中国首富擦身而过的他心里想到了什么？他又是如何游说资本大佬们欣然掏钱的？许家印始终没有透露。

一直到今年3月的“两会”， 许家印再度高调露面，谈企业的合理利润，谈解决城镇低收入家庭住房问题等。此时，恒大已经在2008年实现118亿元的销售额，首次跻身中国地产“百亿俱乐部”。

今年上半年，恒大完成销售额127亿元，成为唯一过百亿大关的未上市房企，许家印在媒体上公开露面的频率更高了。一位记者发现，如今与恒大沟通比去年顺畅多了。

在7月10日的“恒大合作伙伴交流会”上，许家印建议记者们都看看《恒大学习报》合订本，其中收录了他在恒大12年的所有讲话，共计30多篇，“可以更好地了解恒大。”

但对许家印而言，高调是高调者的通行证。

今年5月22日，在郑州市某媒体的封面上，恒大高调刊登出一则醒目的广告：寻求地产开发项目。有观点认为，此举有“商业炒作”之嫌。事实上，在2004年，恒大计划向全国拓展之前，就开始向全国二线城市派出首批58位员工寻找土地项目。至今，恒大的土地储备已经达到4500万平方米。许家印近期更高调表示，今年底恒大的土地储备将达到5000万平方米。

而类似的“高调”还有很多，比如恒大曾在许多同行大幅裁员时逆市招聘，在资金紧张时为慈善捐款。更广为人知的高调是他与娱乐圈的良好关系。去年10月1日，恒大18个楼盘同时开盘，数十位一线娱乐明星出现在各开盘现场——“无明星，不开盘”几乎成为恒大的惯例。尽管有人对如此“老土”的做法很不屑，但明星效应加上成本价销售策略，确实为恒大带来了真金白银。

成者王侯，非议者会继续非议，赞许者不会停止赞许，但恒大的市场表现还是为许家印加了分。正如一位媒体记者所言，恒大的核心竞争力就是“许家印”三个字，而如何让这一核心竞争力长久保持下去，则是摆在许家印面前一大考验。

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