绿城饮鸩止渴 20亿信托难纾困

2009-07-15 19:03:01

来源: 时代在线网

绿城中国（3900，HK）董事长宋卫平已经有些日子没有去看自己的球队了。绿城面临的重重债务已足够让宋卫平焦头烂额，球队4月经历的中超联赛连败的惨局，他根本无暇顾及。

他正在做出各种努力，试图将绿城从海外债务的泥潭里面拉出来，但是稍有不慎，却可能会让绿城深陷破产的危局。这是绿城饮鸩止渴式的拯救行动。

4月15日，绿城公告公布了金额近20亿元的信托融资计划。相隔还不到一周时间，绿城又发布公告称，将以现金全面收购2013年到期的4亿美元高息债券。

绿城一系列的动作引起市场多方猜测。让人不明的是，既然该信托计划与先前发布的高息债券条款相违背，绿城为何还要执意为之？资金紧缺的绿城回购债券的资金从哪里来？如果该收购要约不被通过，绿城甚至有可能陷入破产清算的危局。

信托融资深陷两难格局

4月15日，绿城发布了一项复杂的信托计划。根据公告，绿城中国旗下的绿城房地产与中海信托股份有限公司（以下简称中海信托）订立了信托协议，成立中海绿城1号房地产投资基金，计划融资9.92亿-19.83亿元。

“绿城此举就是为了通过国内融资对海外债务进行再融资，以此来偿还海外债务。”标准普尔分析师李国宜说道。

该信托计划由优先级和次级信托单位组成，优先级与次级之间的比例为8.5∶1.5。工商银行将以现金认购所有优先级信托单位，绿城房地产以总代价不逾3亿元，但不少于9000万元认购不少于次级信托单位的60%。

同时，绿城中国子公司杭州康居投资管理有限公司将向中海信托出售全资子公司杭州项目公司的25%股权，绿城房地产将向中海信托出售无锡太湖新城项目公司45%的权益，出售所得总计约2.96亿元，将用于减轻绿城中国的债务。

随后，中海信托基金将向两个项目公司提供总额约16.87亿元的贷款，用于相关项目的开发建设。其中12.5亿元用于杭州蓝色钱江项目一期开发，4.37亿元用于无锡太湖新城一期开发。

根据信托协议，该信托贷款年利率高达14％，且绿城中国各方若发生重大不利事件，将以1元向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司所有剩余权益。

而如果绿城履行这一信托计划，则将违背绿城2006年发行的高息债券合约，关于项目公司债务不得超过总负债15%的规定。

按照高息票据合约，在违约的情况下，高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人，均可要求绿城中国提前赎回债券。于是，在4月21日，绿城发布公告称，希望能以票据总价85%的价格进行回购。

回购高息债券公告公布后，在外界看来，绿城似乎面临着两难的境地。如果此收购要约获得通过，则意味着绿城必须巨资回购，这对目前负债率已经到达140％的绿城来说，无疑是雪上加霜。如果收购要约不能通过，且债权人要求提前还款，而绿城又无法偿还的情况下，其或将遭遇资产清算。

现金流捉襟见肘

既然绿城陷入这样的处境是由信托计划引起，绿城为何还要发布这样条件苛刻的信托计划呢？

而据地产业内人士透露，该信托计划使得绿城杭州、无锡项目获得贷款资金，原来这两个项目里的股东贷款的资金就被释放出来，用来偿还绿城海外的一些债务，而这个在公告里并没有体现出来。但绿城对于这样的说法并没有加以回应。

据该人士介绍，虽然目前的房地产商可以从银行获得贷款，但是贷款部分只能用在项目建设上，并不能用来偿还海外债务，绿城只好通过这样的资金倒腾缓解压力。

李国宜在接受时代周报记者采访时也表示，绿城手头上的现金和通过信托融资足以支持绿城中国此次的收购要约。

也就是说，绿城的信托计划，早就为接下来的回购高息债券埋下伏笔。

绿城通过这样的方式来偿还债务，既是一种财技的表演，同时也凸显了现金流的捉襟见肘。

根据绿城2008年年报，截至2008年12月底，绿城中国的账面现金额为17.18亿元，而其借贷高达161.18亿元，资产负债比例为140％，较2007年同期的88.2％提高了51.9个百分点。

“绿城今年面临的资金压力，除了年内需要支付巨额土地出让金，还要偿付即将于明年5月份到期的约23亿元人民币可换股债券。”李国宜说道。

一方面是，此次公告，绿城提出赎回的票据是，绿城于2006年11月借的一笔4亿美元的高级票据，年息为9%，债券至2013年到期。每隔半年，绿城中国都要为此支付一次高额利息。

今年2月，绿城虽然从银行获得了200亿元授信，但该笔贷款只能用于项目建设方面。据李国宜介绍，贷款限制在项目上，因有项目、土地作抵押，相对比较安全。

另一方面，绿城在年初的销售业绩并不能支撑如此庞大的债务需求。为维护自己的高端住宅形象，在年初的楼市价格战中，绿城并没有降价促销，这让绿城的销售业绩并不理想。4月8日，绿城中国的月度通讯显示，2009年第一季度，绿城45个在售项目的合同销售金额只有25.8亿元，其中归属于公司的权益金额为16.1亿元。

品尝囤地苦果

超负荷的扩张使得绿城负重难行。

2006年7月，绿城上市之初，土地储备总建筑面积为800多万平方米，成功登陆香港股市融资3.9亿美元。同年11月，上市不过4个月的绿城就发行了7年期4亿美元的高息债券。2007年，绿城又接连增发新股及可转债，融资四五十亿元，资金主要用于扩大土地储备。2008年8月，绿城土地储备量增至1988万平方米。

在此期间，绿城为了进军上海的房地产市场，在2007年6月由宋卫平亲自出马，以12.60亿元，高出起拍价两倍半的价格拿下上海新江湾城地块。可绿城一直苦于没有资金启动该项目，而该地块周围的房价在楼市调整中，也跌跌不休。今年4月，绿城只好以项目置换的方式，将此地块出手给合作伙伴海港企业。绿城将上海新江湾转让出去，使得绿城在账面上产生了经营性的业务收入，让账面更加好看。

因高息债券而深陷资金泥潭，除绿城外还有为数不少的房产商。在市场高歌猛进的年代，他们到处圈钱为囤地提供支撑，而囤地则意味着能够圈到更多的钱。如今，这些房地产商正在独自品尝高负债囤地的苦果。

李国宜认为，目前有很多房地产企业都可能会面对高息债的考验。如世茂房地产、上置集团、合生创展等。前几年，国内房地产行业发展态势好，海外融资比较容易。而且当时的房地产企业毛利率高，即使海外债的利息高，房地产开发商也可以接受。

但当楼市调整，资金紧缺之时，这些高息债券将会给开发商造成巨大的资金压力。“而且债券价格目前已处于上升态势中，这也增加了企业回购的成本。”李国宜说道。