• 深圳楼市最后的疯狂?

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-15 15:14:51
  • 消息人士透露,深圳反腐行动可能将牵涉出一大批开发商,部分游走在官员名利场的开发商将首当其冲,专家断言深圳房价很难继续大涨。

     

    时代周报618 6月的深圳,酷暑难耐。

     

    去年一度门庭冷落的售楼处,再次开始出现了拥挤。一些楼盘,最近开盘时重现排队买楼,2005年曾横行于深圳楼市的温州炒房团,也再度光顾深圳。

     

    65,当深圳官场突发反腐行动时,热浪汹涌的深圳房地产好似被兜头浇了一盆冷水,地产评论家牛刀(博客)甚至预言深圳房价要“暴跌”.

     

    612,刚刚履新深圳代市长的王荣,被网友问得最多的话题,也是关于深圳的高房价能否降低。

     

    这似乎是一个拐点-2005年开始,在席卷全国的房地产涨价潮中,深圳以火箭速度,连续四年蹿到全国房价最高的城市之榜首。

     

    据深圳市国土局的统计数据显示,今年6月份第一周,深圳市的房产成交均价再创新高,达16500/平方米,同比上升28.1%,最高一天成交均价高达18200/平方米。而在5月份,深圳市一手房均价是12900/平方米。

     

    当下的深圳房价,已连续两月大幅上涨,似乎正欲摆脱2008年以来的颓势,再次抬头,

     

    “深圳房地产价格能否回归正常,后市如何,还要看空降市长王荣。”更多的深圳购房者抱着这样的期望。

     

    巨变前夜深圳楼市

     

    炒家正在疯狂出货。

     

    “一周不到,每平方米单价就涨了3600元,都疯了吧?开发商坐地起价,真是非典型发烧。”某印刷公司的女老板李楠,背对深圳福田水木澜山社区的售楼处,对身后紧张热闹的一切浑然不觉。

     

    66,当又一群百人看楼团涌入这个售楼处,预备完成又一单房产买卖时,这位年纪不到28岁的女老板,正在深圳罗湖一家水疗吧做水疗。炒房的话题已经引不起她的丝毫兴趣。

     

    “总算是解套了,三套房刚刚出货,2007年高位买的,现在卖出去,刚刚好解套,基本上赚不到钱,但我实在是不想等下去了,太受煎熬了。”李楠失落中有带着一些幸运地对时代周报记者说。

     

    选择解套的不止她一个,李楠参加的投资购房团里有100多名炒房客,临近6月时,有20多人选择了卖出。

     

    “目前深圳的楼市价格已经涨过头了,当前房价或者会面临调整,此时不走,亢龙有悔啊。”说完这句话,李楠开着以前炒房赚来的宝马车,呼啸而去。

     

    与炒房客李楠持同一看法的还有深圳的一些开发商。

     

    “受深圳反腐案件影响,一些开发商可能会推迟销售,不敢随意涨价了,未来深圳房价可能会应声而落。”611日晚,在星河丹堤参加地产沙龙的珠三角地产网CEO孟家庆对时代周报记者说。

     

    中海地产深圳副总经理张泽林告诉时代周报记者,“想要继续大涨,很难了,房价可能会有短期波动,大家现在都在观望。”

     

    一些楼盘选择了推迟开盘销售的观望做法。

     

    “华侨城纯水岸、圣堤湾、中海大山地,都推迟了销售节奏”,深圳地产业一位不愿透露姓名的资深人士告诉时代周报记者。

     

    消息人士告诉时代周报记者,深圳反腐行动可能将牵涉出一大批开发商,部分游走在官员名利场的开发商将首当其冲。传言最多的是深圳的几大地产民营企业老板,京基地产陈华、星河地产黄楚龙等关键人物已经“离开深圳”,不知去向。“京基地产老板一个月前就出国了,早就提前跑了。”

     

    612,时代周报记者分别走访了上述数家开发商。

     

    京基地产品牌部经理熊伟对时代周报记者表示:“陈华一般不在公司,但京基地产现在一切正常,陈华还刚刚任命了公司的一批新领导呢!”时代周报记者在前台的宣传栏里留意到,陈华签署的京基公司任职书日期是62,而传出深圳反腐行动的消息是65之后。

     

    星河地产公司在接受时代周报记者质询时均表示,公司一切正常,不存在所谓的传言事实。不过,时代周报记者拨打上述地产老板手机时,均处于关机或者秘书台状态。

     

     “过去的4年,正好是深圳房价暴涨的4年,4年暴涨200%,2005年的约每平方米7000元涨到2009年的每平方米15000元,很难说清楚这是不是一种巧合。”深圳英联国际不动产董事长郭建波对时代周报记者说。

     

    “零供应”后的炒卖地皮

     

    疯狂是自2005年开始酝酿的。

     

    2004年前,深圳市的住房是供大于求,每平方米价格不到6000元,楼市相对风平浪静。

     

    深圳市房地产研究中心副主任罗平在接受时代周报记者采访时分析称,深圳房价连续多年的上涨,深圳早年的土地供应不足是主要原因。

     

    1999-2000年前后,由于土地供应量比较大,因此导致了2002-2003年期间深圳的住房上市太多,空置率也较高,供大于求。因此,从2002年开始,特区内连续四年‘零供地’”.罗平说。

     

    地根一收紧,住房的供应量也应声而落,房价开始逐步走高。

     

    罗平强调:“零供地不表明无新增房,消耗储备土地,城中村改造,房子还是蛮多的。”

     

    不过,一些熟悉深圳房地产内幕的资深人士分析,深圳连续多年的高房价,与地方政府早年收紧土地供应,公开鼓动开发商炒地皮、坐地生财密切相关。

     

    2004416,深圳房地产拍卖交易中心,香港信和置业和中海地产,以9.5亿元成交价联合竞得香密湖“九万三”地块,这一项目后来被命名为香密湖1号。

     

    93000平方米,楼面地价每平方米7442元,创下了深圳地价的历史新高,‘九万三’拍卖是深圳地产的一个重要标志,这是深圳高地价的开始,高地价是推动高房价的起点。”参与当年拍卖活动的一位业内人士说。

     

    “深圳国土局亲自出面炒地,要求开发商配合土地交易中心,抬高地价,这就是所谓的‘九万三事件'。”

     

    该人士透露,拍卖深圳香密湖这块地时,深圳国土局邀请了包括万科、中海、金地都大大小小十几家开发商,提前开通气会。

     

    2005720,以蛇口高山花园为标志,深圳房地产价格开始一路暴涨,有些楼盘一天可以涨3000/平方米。”

     

    其时深圳红树西岸每平方米可以卖3万元、香蜜湖1号每平方米要卖2.5万元、中旅国际公馆每平方米可以卖1.6万元。

     

    “深圳房价经历20062007年房价暴涨,到2008年又大跌50%,但也只是跌到2007年的1.3万元/平方米的价位左右,这个价格其实还是非常高。”深圳地产豪宅研究专家吴茂萍对时代周报记者说。

     

    此外,2006年深圳投机客横行,许多楼盘开盘时经常出现排队买房的现象。吴茂萍表示,在20062007年的时候,炒房的占60%

     

    2006年,深圳国土局当时为配合国家宏观调控政策,还出台国八条执行细则和90/70政策,”他说,“不过,这两个政策,对深圳高房价完全没有作用。”

     

    “前几年,地方政府对房地产板块的态度是:放任自流,不管房价是跌是涨,我自屹然不动,其结果就是暴涨暴跌。名义上虽然是与国家宏观调控保持完全一致,但在实际执行上很不到位,区域政策完全没有落实,所以并没有真正遏制2007年深圳高房价的发展。“网名图腾镜的深圳某开发商总裁对时代周报记者表示。

     

    郭建波则认为,深圳市政府主要官员多次公开表示深圳的房价是健康的,采取的是不干预政策,任由市场供需去调节,推行的完全是自有市场经济的做法。

     

    “在20079月以前,深圳国土部门对深圳楼市基本没有限制,这导致深圳投资客横行,开发商采取囤房、控制推盘力度,制造房源紧缺的手法和炒家哄抬房价,一直维持着深圳领涨全国房价的格局。”

     

    上述人士认为,地方政府公开炒地皮、投资客炒房、开发商抬轿子是深圳房价暴涨幕后的主力推手。

     

    曾在1992年获得联合国人居奖的深圳市住宅局,此前承载着建设经济适用房的使命,却因故于2003年被政府撤销,迫使大批购房者不得不涌入商品房市场,是推高深圳楼价的一个重要制度因素。

     

    高价下的开发商“魅影”

     

    “深圳民营房地产企业大多通过协议转让、旧城改造、项目合作收购的手法拿地,极少通过招拍挂的公开市场获取土地,京基地产都是这类地产公司的代表。”郭建波表示。

     

    20078月,京基集团收购深圳市莲塘房地产开发有限公司,该公司目前还拥有莲塘东部的莲塘村、坳下村用地,还有部分旧城改造项目、租赁的工业区项目,其莲塘房地产大厦等都归于京基集团名下,所有土地储备的建筑面积接近70万平方米。此外,京基地产在深圳蔡屋围的代表项目蔡屋围金融中心,也是通过和深圳蔡屋围股份公司合作开发,获取的旧改项目。

     

    深圳市为何那么多中心的土地都采取协议出让的方式?记者就这个问题向深圳市国土房管局副局长黄珽咨询,但他表示按照纪律不接受采访。

     

    但深圳市国土房管局地政处处长陈晓光告诉时代周报记者,2004831之后,经营性用地肯定是招拍挂的。那之后的协议出让土地,一般解决的是历史遗留问题。

     

    星河地产的黄楚龙的身影在近几年的深圳楼价暴涨中也是频频闪现,他在2005年前后成就了其在深圳的布局。黄楚龙坚持的做法是:深耕CBD,并保证销售与持有物业的良性比例。

     

    黄楚龙拿地的能力不止于雄厚的资金实力。时代周报记者查阅深圳国土房管局的资料发现,黄楚龙在中心区大获成功的星河国际和星河世纪两个项目,权属来源均为“协议出让”.

     

    炒家最后的疯狂

     

    经历2年大涨后,20079月,深圳楼市又一转折点来临。

     

    927,央行和银监会联合发文宣布,第一套住房90平方米以下按揭首付不低于2成,90平方米以上不低于3成,以及申请第二套住房按揭首付比例将从3成提高到4成以上。

     

    200710月到整个2008年,深圳房价开始下跌。

     

    时代周报记者整理深圳房地产信息监测系统数据后发现,2007年深圳楼市全年均价是15853/平方米,10月份暴涨到17350/平方米,而到了2008年第一季度,全市均价是13217/平方米,每平方米下降近4000元。

     

    这个下降的格局一直延续到两个月前,20091-4月份,深圳楼市均价11459/平方米。

     

    “但从20095月份开始,房价再次掉头向上,因为政府在救市方面达成的共识。”英联国际不动产董事长郭建波说。

     

    郭建波认为:“代市长王荣上任后,房价会以维稳为基调。”

     

    “未来一段时期,从技术和形势上看,深圳楼市面临短期调整,价格下跌,交易量增加,但从整个通胀预期看,房价要下降还比较困难。因为中国总体的趋势是发展经济,金融危机还没走出来呢,国家不希望楼价大起大落。

     

    “相比2008年,深圳2009年房价又有所上升,今年1-3月购房者买房主要是自用,而从4月开始买房者多为投资者。”深圳中原董事总经理李耀智对时代周报记者分析说。

     

    李耀智担忧的说:如果长期下去,一定会出现想买房者买不起,而投资者独自占着几套甚至几十套房的不正常现象。

     

    “根据中原掌握的资料分析,炒房者的比率已由年初的5%上升到20%,这对楼价是很大的推力。”

     

    知名地产分析家戴欣明博士对时代周报记者说,深圳楼价近4年之所以暴涨,重要原因之一,就是深圳市是拉动型投资的城市代表,过去几年政府的房地产政策对深圳高房价有直接关系,某种程度上来说,地方政府本身就是大开发商,房价暴涨,政府难脱干系。

     

    接下来,深圳的房价会跌吗?这似乎是一个令人揪心的问题。


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