每股盈利居前列 彰显稳健竞争力—合生创展年报解读

2009-07-14 23:43:43
来源: 时代在线网
尽管销售额微跌,但每股1.33港元的高收益和核心竞争利润比较股东应占溢利降幅收窄,让合生创展2008年的年报足以令人称道。经历了16年的风雨磨砺,合生创展目睹了太多企业的悲喜剧,也正因为此,“稳健”已经成为这个神秘企业的最显著标识,均衡有效的财务管理架构、反周期扩张的独到策略,映射出合生创展在不断思索与践行中,执著遵循的生存法则。

稳健经营彰显竞争力

 “达到预期目标。”421日,合生创展集团有限公司(合生创展,0754.HK)执行董事兼行政总裁陈长缨在2008年业绩发布会上,这是其使用频率最高的一个词。而在这背后,不仅仅是年报的数字,还有2009年纷拥而至的“记录”。

418日,年报发布的前两天,合生创展广州逸景翠园公开发售,仅当天,首推的250套已全部售罄,销售额高达3.2亿元。419日,宁波传来消息,合生创展国际城新推别墅组团单日销售额达2.1亿元,刷新了宁波别墅市场销售的纪录。

“今年首季合约销售额30.2亿元,截至昨日(420日),合约销售额超过40亿元,创历史最好水平。”陈长缨说。

合生创展2008年的业绩显示:销售额107.75亿港元,1.33港元的每股盈利,45%的毛利率。虽然受大势影响,销售额比2007年的111.31亿港元微跌,但总体来看,合生创展一贯的“稳健”彰显无遗。

经历过数次行业峰谷之变的合生创展向股东表示,公司将继续在快速发展中突出稳健的作风。而从其效益、股东回报和产品策略等来看,数字背后的东西似乎比年报本身,更能说明合生创展的价值所在。

1.33港元每股盈利居前列

受到2008年房地产市场的整体低迷和全球金融危机的影响,合生创展去年的销售状况较2007年有所下滑,全年销售额也下降至107.75亿港元。不过,与2007111.31亿港元的销售额相比,下幅并不算大。

在投资者最为关注的核心利润方面,合生创展2008年核心经营利润达到17.36亿港元,同比仅下降13%,这一业绩与其他内房股相比,表现也可谓优异。

“合生创展净利润下降是因为缺少物业重估收益(2007财年物业重估收益为14亿港元),在2008年市场低迷的背景下,合生创展销售强劲,业绩仍然保持了不俗的水准,”世界著名投资银行瑞信集团在其最新报告中指出,同时其也将合生的评级由“中性”上调至“优于大市”。

而与销售额和净利润下降相对的是,合生创展2008年的毛利率由2007年的40%上升到了45%,表现优于行业水平,合生创展方面表示,这主要由于公司高档次项目的上市及高质素产品结构比重提高所致。

与合生创展相比,其他上市房地产公司毛利率则在2008年下滑明显,这与其在项目销售上采取的大规模降价有关。

“合生创展有自己一贯坚持的商业逻辑,那就是在追求销售速度和追求利润之间找到一个平衡点。单纯追求资金回流和以高利润实现股东价值最大化孰轻孰重,公司以实际行动表明了我们的原则。”陈长缨表示。

统计目前已经披露的房企年报,合生创展1.33港元的每股盈利让2008年内房企的这个数据企及一个新的高度。

同时,合生创展在经营能力上也表现出了较强的稳健性。2008年,合生创展的负债率为61%,虽相对于2007年的58%略有上升,但是和内地上市公司70%的平均水平以及部分中资地产股100%以上的负债率相比,突出体现了合生创展稳健经营之道。

如果将负债率数据向前回溯,合生创展自2005年始,近5年的负债率依次是76.39%70.80%67.71%58%61%。可以清晰看出,合生创展的总体负债率变动幅度较为稳定,一直处于较为合理的水平。

2004年之前,合生创展一直以突破常规的发展速度迅猛增长,其后,”稳健”成为合生创展发展关键词,合生创展一直维持着稳健的发展节奏。“我们要在快速发展中保持稳健性。今年,合生创展会更突出稳健的发展作风,打造更多性价比优良的产品。”陈长缨在业绩会上向股东承诺。

销售飘红彰显竞争力

418日,合生创展广州逸景翠园所推出的“新寓园”户型销售火爆,250套房源当天售罄,销售额高达3.2亿元。

据了解,合生创展一季度销售额达到了30.2亿元,而2008年仅是12亿元,同比增长1.5倍。陈长缨在香港举行的业绩会上表示,成绩“超过预期”。

总结三点来看,合生创展的产品高性价比、多商业模式和深耕城市,是其之所以能够获得一季度良好销售业绩的关键,而这正是合生创展的核心竞争力所在。

一直以来,合生创展通过在设计、品质、社区等方面提升产品品质和附加值,以产品、配套升级吸引留住客户,这是其即使在市场低迷时期,也能维系成长惯性的“杀手锏”之一。

“内功”是今年合生创展全力修炼的核心。实际上,合生创展已将今年定义为“生活品质提升年”,以客户需求成为目标核心,工程质量、产品设计以及客户服务等的全面提升。在品牌、产品、服务、价格这四大元素中,合生创展对于前三点的准确把握,第四点的适度调整,正是保证其后续能逆势夺金的关键所在。

“在这样低迷的世道下,我们依然取得这样的销售成绩,这充分说明客户认可我们的产品,也显示了公司精准的市场定位及市场把控能力。”陈长缨显然对品质带动效益做了个很好的诠释。

而在商业模式方面,合生创展的市场和产品策略与其他一线房企迥异。合生创展在产品类型上力求多样性:既有市中心的高端项目,也有位于城市远郊的新城;既有大面积的住宅项目,也有规模可观的商业项目以及酒店公寓;既有小幅地块,也有面积超过千亩的大盘,可谓门类齐全。这种“避免将鸡蛋放在一个篮子”的开发策略,既保证了利润来源的多元化,也保证在经济不景气的时候,给业绩带来一个安全的避风港。

同时在业务拓展方面,与其他全国性发展的房企相比,走中高端产品路线的合生创展并不是“蜻蜓点水”,而是尽可能地深耕城市。

“在一个城市内,合生创展的项目众多且产品结构丰富,便于实现多盘联动。一方面可以以丰富的商业模式抵抗风险,另一方面则可以在短时间内形成较强的品牌和产品影响力,赢得较好的客户口碑。”陈长缨表示。

稳健和信誉赢得市场

合生创展自1998年香港上市以来,在财务安全性上的掌控能力可圈可点。此前一家投行报告预警,合生创展2008年的净资产权益比率可能会达到80%以上,但其年报显示,这一数据仅为63%

在去年恶劣的环境下,合生创展手中的资金不降反升,年报显示,截至20081231日,公司现金以及短期银行存款为24.14亿港元,同比增加7%

可以看出,合生创展在控制负债率方面显然比同行业做得更好。当属于资金密集型的房企在2008年负债率高企,甚至有些超过100%负债率的时候,合生创展却只有61%的负债比例,彰显公司控制财务风险的能力。

另外,合生创展大部分土地储备位于中心城市的核心发展区域,这一数字占到其整体土地储备的70%以上。而这恰恰说明,合生创展可以避免因市况恶化带来的非核心城市房价下跌的风险,从而获得稳定且较高的回报,保持公司稳健发展。

合生创展对负债的控制,加上优质且抗风险的土地储备,以及高附加值、高性价比的产品,正是其抵抗经济及房地产周期风险并稳健经营的最有利武器。

实际上,企业不仅仅要依靠市场换来良好的利润与销售额,其背后的经营理念和信誉更能凸显企业的价值所在。

2008年相比其他内房股,合生创展顺应市场变化,理性而准确地把握市场发展脉络适时进行调整,不仅是一家标杆型房企负责任的态度,也是在股价人为炒作、严重背离业绩的当下,合生创展所向人们展现的房企应有的一面—诚信与道德。

瑞信认为,合生创展“2009年利润能见度大大提高”,并将公司的目标价由5.24港元上调至7.43港元。在瑞信调高合生创展目标价的背后,是其稳健的经营理念与财务透明度提高。

合生创展在其年报中重申了公司近年来的这种思路转变,“本集团以住宅物业开发为核心业务,辅以适度的商业地产投资子项目以维持物业组合的多元化,继续为本集团带来稳定之现金流收入。”但实际上,对于占压资金大的商业地产项目,合生创展也在适度发展,力求住宅与商业地产的比重达到最佳的抗周期和风险要求。

 

掌控节奏比快速赚钱更重要,合生创展的稳健运作和反周期模式,正印证了詹姆斯•马奇这位管理学“大师中的大师”所推崇的“慢公司”理论。稳定自己的架构和渠道,在适当的时期做适当的产品,在财务稳健的根基上强推产品力,靠品质来赢得最大化的利润,这一模式在低迷的市场状态下,无疑值得同行业者借鉴。


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