莫让楼市鼓噪遮望眼

2009-07-14 14:19:19

来源: 时代在线网

      夏天，卖冷饮和西瓜的商贩有这么一个规律，烈日炎炎的时候，他们是沉默的，因为不愁没人买；一旦快要变天下雨的时候，他们的叫卖声就响亮起来。
      最近的中国楼市异常地鼓噪，争相涨价、欢呼热销、地产股大涨、开发商疯狂拿地、地王重现江湖……月初在上海举行的“2009年全球不动产资本俱乐部中国年会”上，摩根大通首席经济学家龚方雄更是放言：今年中国房价上涨幅度将达5%—10%，而明年涨幅将达到10%，并鼓励大家最近积极投资买地建房。难道刚刚迎来萧条之后的“小阳春”的中国楼市，真的要进入新一轮的盛夏了？
楼价上涨不具持续性
      规律并不以某些人的意志和鼓噪为转移。抛开短期的房价和成交量波动，多看看迷局背后的基本面，或许能得到真实的启示。
      首先，楼市的供给在增多。从目前的商品房空置面积、房屋施工面积、待开发土地面积三大数据来看，我国房地产市场供给依然十分庞大。从2004年至今，全国商品房空置面积除2007年略有下降外，总体仍保持逐年增加的态势。与此同时，今年前4个月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%。这意味着，未来几年，还会有20多亿平方米的房屋陆续投入市场。初步计算，2006年到2008年，开发商的土地储备至少有3.3亿平方米还未被开发。更重要的是，去年以来，保障房建设全面铺开。全国保障性安居工程支出181.9亿元，增长114.3%。今年政府工作报告又提出，今后3年要拿出9000亿元政府投资，专门建设保障性住房。
      其次，需求的增长不具备可持续性。虽然世界经济的“枯枝已冒出绿芽”，但实体经济的全面复苏，显然还为时尚早。根据美国劳工部本周五公布的数据显示，5月份美国失业率进一步攀升至9.4%，创下自1983年以来最高水平。这也意味着中国的出口复苏之路还相当漫长。而在内需方面，经济的结构调整还刚起步，居民的收入占国民收入的比重未见有明显变化，走出消费低迷，依然任重道远。目前楼市短暂的“小阳春”很大程度上与大量信贷资金注入的流动性有关。楼市的回暖，很大程度是因为政府自去年底起推出的降低贷款利率，减免交易税项，下调按揭首付比例、开发商降价等措施刺激下的刚性需求的集中释放。而在政策取消，房价上涨后，需求的增长显然不具有量的持续性。
政府或将拉低房价
      或许有人会说，中国的房地产是一个政策市，政府是不希望房价下跌的。我们来看近期中国政府的一些政策变化。5月27日，国务院正式宣布下调商品房资本金比例，普通商品房由35%下调了15个百分点，已经恢复到1996年水平。中央此举并非是简单为地产商减轻资金压力，最终目的是降低房地产入市开发门槛，以增加供给的方式迫使房价进一步下降，从而促使房地产尽快回暖。另一个举措是，近日国务院表态将研究开征物业税，这一信号十分明显，政府将进一步抑制投资需求，拉低房价。
      中央政府这么做的意图很明显：只有一个能启动有效需求的合理房价，才能打破当下买卖双方的胶着状态，把购买力有效地释放出来，能真正提振内需。房价的非理性上涨，除引发民生问题外，更可能会因为压制消费，与房地产无关的行业的复苏就会受到抑制。如果任由大量本来用于实体经济的信贷资金进入楼市，楼价上升的同时将伴随实体经济的衰退。
      或许，眼下的一些地产商和像摩根大通一样实际已经成为地产商的投行，掌握了一些媒体的话语权。但强弩之末，势已不能穿鲁缟，呱噪无法掩盖日益清晰的真相。
      作者系本报评论员